止まらないマンション価格の上昇に、新たな選択肢として注目を集めているのが「定期借地権付きマンション」だ。土地を期限付きで借りて建てるこの仕組みの物件が、首都圏で急速に増えており、2026年には供給戸数が過去最多を更新する可能性があるという。購入者、土地所有者、不動産会社の三者それぞれにメリットがある「三方よし」の仕組みが支持を集めている。

価格高騰のなかで“手が届く”マンションに

東京都渋谷区・笹塚駅近くで建設中の「パークタワー渋谷笹塚」（三井不動産レジデンシャル）は、70年の定期借地権を設定した全659戸の大規模マンションだ。3LDK（約70㎡）の販売価格は約1億6000万円で、月々2000円ほどの借地料がかかるものの、同等の分譲マンションより約2割安い価格設定となっている。第1期販売230戸は即日完売し、初めてマンションを購入する若年層やファミリー層の人気を集めた。

このような動きは首都圏だけにとどまらない。東京都文京区では日鉄興和不動産、江東区では三菱地所レジデンス、大阪・中之島では関電不動産開発が、それぞれ70年程度の借地権付きマンションを開発中だ。土地の価格が上昇する都市部において、定期借地権の活用は新しい開発手法として広がりを見せている。

供給数は過去最多ペースに

不動産経済研究所によると、首都圏で2026年上半期に供給された新築マンションのうち、定期借地権付きの物件は前年同期比3.7倍の634戸に達した。年間では1500戸前後に達する勢いで、過去最多の記録を更新する見通しだ。

地価の高騰が続くなか、土地を手放さずに活用できる点が土地所有者にとって大きな魅力となっている。たとえば、「パークタワー渋谷笹塚」が建設される土地は老舗食品企業・中村屋の旧工場跡地だが、同社は「土地を売却せずに保有し続けた方が長期的な資産価値を維持できる」として定期借地方式を採用した。

不動産会社にも広がるメリット

定期借地権の導入は、開発を手がける不動産会社にとっても大きな利点がある。再開発が進み、都市部で新たな土地を確保するのが難しくなっている今、土地を売却せず貸すという選択肢を土地所有者に提示できることで、開発の機会が増えるからだ。

さらに、住宅を購入する側にも明確なメリットがある。土地代が含まれない分、購入時の初期費用を抑えることができるため、物件価格の上昇が続く現在の市場では「現実的な選択肢」として注目されている。特に10〜20年程度で住み替えを検討する世帯にとっては、資金計画を立てやすい点が評価されている。

定期借地権マンションの注意点

一方で、定期借地権には注意すべき点もある。土地を借りているため、契約期間が満了すると土地の返還義務が発生する。また、借地期限が近づくと物件の売却が難しくなるというデメリットもある。そのため、購入時には契約期間や更新条件、返還時の取り決めなどを十分に確認することが重要だ。

「三方よし」の仕組みが市場を変える

不動産調査会社・東京カンテイの高橋雅之主任研究員は、「近年は住宅を購入しても10〜20年で住み替えを検討する人が増えている。土地所有者、購入者、不動産会社のいずれにも利益がある定期借地権付きマンションは、今の時代に合った合理的な仕組みだ」と指摘する。

地価が上がり続ける都市部で、「所有」よりも「賢く借りる」という発想が広まりつつある。これまでになかった形の住宅選びが、首都圏のマンション市場に新しい風を吹き込んでいる。